基本案情 

2015年10月5日，案外人与被执行人签订房屋买卖合同，并按约定支付了大部分房款。由于被执行人称其身份证遗失，双方将原定于2016年2月14日向不动产交易中心提交过户申请的日期推迟至2016年2月20日，后案外人在该日缴纳了契税，双方共同提交了房屋过户登记申请手续。

在办理完房屋过户登记申请手续后的次日，案外人与被执行人签订《房地产交接书》，合法占有了案涉房屋。

但在2016年2月26日，上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）因被执行人与申请执行人民间借贷纠纷一案查封了案涉房屋，导致案涉房屋无法过户至案外人名下，且可能作为执行标的被拍卖或变卖。

案外人立刻向浦东法院提出书面申请作为第三人参与该案，但浦东法院未接受该申请，故案外人只得作为旁听人员参与了该案2016年3月29日的庭审。浦东法院于2016年5月26日判决被执行人归还借款1685000元及利息，随后该案进入执行程序。

为维护自身的合法权益，案外人启动执行程序中的救济程序，向浦东法院提出案外人执行异议，请求排除对案涉房屋的执行。

执行异议阶段 

申请执行人认为：

案外人是在被执行人于2016年3月6日迁出时入住，入住时间在查封后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不同意案外人的异议请求。

上海金英律师事务所代表案外人认为： 

案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，法院应当支持案外人的异议。

法院的查封时间是2016年·2月26日，案外人在2015年10月5日签订了房屋买卖合同，合同的签订时间在法院查封之前，且支付了大部分价款并于2016年2月21日实际占有了案涉房屋，案涉房屋未及时办理过户手续系被执行人原因。因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，法院应当支持案外人的异议请求。

上海市浦东新区人民法院认为：

案外人在本院查封前签订了房屋买卖合同，按约付清了大部分价款，并实际占有房屋，且没有证据证明其对房屋未能过户存在过错。听证审查中，案外人也已将剩余购房款交付本院相关案件执行。据此，案外人提出的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。

裁定如下：

一审阶段 

申请执行人向浦东法院提起申请执行人执行异议之诉，请求恢复对案涉房屋的执行。

申请执行人认为：

被执行人向案外人交付案涉房屋的时间晚于法院的查封时间，不符合司法解释的规定，依法不应中止对案涉房屋的执行，具体理由如下：。

1、被执行人与案外人在2016年3月6日签署《房屋内物品搬迁时间确认书》，约定被执行人在2016年3月14日前将其留在案涉房屋内的物品全部搬走否则视为自己放弃，因此案涉房屋地交付时间是2016年3月14日，晚于法院地查封时间（2016年2月26日），不符合司法解释第28条第2款的规定，即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。同时，房屋买卖中介人员刘某的证言证实案外人在2016年3月6日签署《房屋内物品搬迁时间确认书》后未搬进案涉房屋；

2、案外人在2016年4月要求被执行人支付3月份的部分电费且被执行人已实际支付，同时被执行人又支付了2016年1月至3月的物业费，说明被执行人在2016年3月依然占有案涉房屋；

3、案涉房屋所在地的物业管理处出具了《情况说明》，证明被执行人在2016年3月14日前居住在案涉房屋内。

上海金英律师事务所代表案外人认为： 

“未入住”不等同于“未占有”，房屋买卖合同明确约定“签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”，案外人在2016年2月21日与被执行人签订《房地产交接书》并取得大门钥匙和门禁卡，已合法占有案涉房屋，早于法院地查封时间，符合司法解释第28条第2款的规定。

1、在法律中，占有权即权利人对物的管领力，而交付即占有权的转移，由于不动产“无法移动或移动减损其价值”的特殊性质，交付不动产在买卖交易中的惯例一般以交付能够借以达到占有、使用目的的工具为标志，如交付房屋的钥匙。案外人在签署该交接书后取得了能够借以达到占有、使用该房屋的工具——即该房屋的钥匙，拥有了对系争房产的合法管领力。

2、房屋买卖合同明确约定“签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”，所以双方签署《房地产交接书》后，即转移了案涉房屋的占有权、完成了交付程序，其后，案外人如何处分对该房屋的占有权都是其权利自由，无论是入住还是空置该房屋，抑或借给他人居住，都由案外人自主决定。法律上的权利系抽象的，一般通过相关的法律行为来取得及转让，而并不以现实情况为依据，申请执行人提出的“以入住为占有权的标志”的观点，与法律思维不符。

3、在物权的法律规定及法理上，均无“物权以直接占有为限”的说法，间接占有并不削弱权利人的占有权。本案中，即便案外人未实际入住，也并不因此失去占有权人的地位，因为是否实际占有并不是构成占有权的要件，间接占有也同样是占有，且间接占有人因拥有合法的占有权而对实际占有人享有返还请求权，而不具有占有权的实际占有人并不能仅因实际占有而对抗该返还请求。

4、双方签订的《房屋内物品搬迁时间确认书》仅有2016年3月14日前被执行人将物品搬走，否则视为放弃的内容，并无任何“占有”、“移转”的表述，不能证明案外人于2016年3月14日才占有案涉房屋。事实上，该确认书反而表明案外人是以房屋合法占有人的立场通知被执行人对于房间内物品的处置。案外人在2016年2月21日交接房屋后，仍旧让被执行人在案涉房屋内放置杂物恰恰是控制案涉房屋的一种体现，是案外人对案涉房屋使用权的处分。

5、申请执行人提交的《情况说明》不具有证明力，物业管理处非独立法人，仅为法人内部职能部门，并无行为能力，不具备出具居住情况说明的资格。实际居住地的证明应由派出所或社区居委会来出具。

6、物业费、电费的缴纳也不是被执行人的居住证明，物业费按季缴纳是惯例，且因为被执行人经案外人同意在房屋内暂时存放物品，承担少许费用也符合常理。该费用的承担并不是房屋占有的标志。

浦东法院认为：

案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案外人主张其依据司法解释第28条对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。虽司法解释系针对执行异议的审查标准，以形式审查原则为主，但就28条而言，因涉及物权期待权的实质审查内容，也可成为执行异议之诉的参照适用规定。据此，本院将参照该条规定，结合案件实际情况，综合判断案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益

根据司法解释之制定意旨，不动产买受人对被执行人名下不动产享有物权期待权时，才可排除一般金钱债权案件的执行措施。物权期待权本身系不完全物权，但因其对物权之取得具有当然、确定之期待利益，而赋予物权期待权人类似所有权人的地位，具有排除执行等物权之对抗效力。据此，不动产物权期待权人应依法履行不动产物权变动之所有法律行为，并实际取得不动产之占有，在非因其自身原因导致无法完成物权移转登记时，方能获得足以排除金钱债权案件的强制执行措施。其中，占有具有公示功能，体现占有本权之变动情况。虽较之不动产登记薄公示效力较弱，依法不具有不动产物权变动之公示效力。但鉴于物权期待权本身即因欠缺不动产登记薄之登记而系不完全物权，故其仅能通过占有移转使不动产物权变动在外部具备一定的可识别性，并产生一定的公示效力。据此，司法解释所保护的物权期待人对不动产的占有须为自主、合法占有，且必须继受取得自出让人对占有的移转。结合本案，本院具体论证如下：

首先，案外人就案涉房屋与被执行人在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。因庭审中双方均确认案涉房屋的实际转让价格为321万元，系规避国家税收监管而故意隐瞒真实交易价格，故案外人与被执行人在查封前签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的250万元房屋买卖价格条款非当事人真实意思表示，该条款应属无效。同时，根据《合同法》第56条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案外人与被执行人签订上述合同本身是为了交易案涉房屋，确系双方真实意思表示，故《上海市房地产买卖合同》除却房屋价款条款以外均为有效，依法发生房屋买卖之法律拘束力。同时，案外人已按照合同约定支付227万元房价款且将剩余94万元房价款交付执行。

其次，案外人与被执行人已共同向房地产交易中心申请过户登记，但系因被执行人涉讼原因导致案涉房屋被查封而无法完成产权移转。

最后，案外人继受取得案涉房屋的占有时间在查封之后。虽为合法占有、自主占有，但因其在查封之后继受取得占有，使得案外人对案涉房屋的物权期待利益在查封之后才产生一定的公示效力。据此，案外人即使最终非因其自身原因导致过户登记转移未能完成，但其仍无法对抗本案申请执行人的执行措施。

判决如下：

二审阶段 

案外人L不服上海市浦东新区人民法院的判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海金英律师事务所代表案外人L认为： 

一、一审程序存在问题。

2017年6月22日一审法院作出《执行裁定书》，被上诉人应自裁定送达之日起十五日内提起诉讼，但上诉人多次前往执行庭均未获知起诉信息，到立案庭也未查询到相关立案信息，直到2018年6月29日才收到一审法院开庭传票。一审庭审中告知被上诉人于2017年7月6日提起诉讼，但并无任何证据予以证明。而且即使在2017年7月6日起诉，却在一年时间内既无立案，也未开庭审理，严重违反法律规定。

二、一审法院查明认定事实存在错误。

1、一审判决书第五页查明的事实“根据该份确认书，第三人明确在2016年3月14日前放弃对系争房屋的占有，并同意将之移转给被告”，该查明事实错误。该确认书仅有2016年3月14日前第三人将物品搬走，否则视为放弃的内容，并无任何“占有”、“移转”的表述。

2、一审判决书第八页查明的事实“后系争房屋因第三人涉讼被查封，被告向银行申请的按揭贷款未获批准”，该查明事实错误。被告向银行申请的按揭贷款已获批准，并已签署抵押借款合同（见房地产登记收件收据），因他项权利证明未办出，故银行未放款。

3、上诉人就系争房屋已于2016年2月21日完成交接，上诉人自该日起已经实际占有系争房屋，一审法院就上诉人实际占有房屋时间的事实认定错误。

根据上诉人在一审中所提交的第五组证据《房地产交接书》中显示，原审第三人已于2016年2月21日将系争房屋交付给上诉人。然而一审法院却仅凭被上诉人所提交的证据复印件（无原件）就认定上诉人在2016年2月26日法院查封前尚未实际占有系争房屋存在事实认定错误。被上诉人在一审中所提交的证据无法证明上诉人于2016年3月14日才占有系争房屋。

首先，被上诉人在一审中所提交的《房屋内物品搬迁时间确认书》是复印件，无原件，上诉人已经在一审中对该证据的真实性提出了质疑。暂且不论该证据的真实性，该证据恰恰证明了上诉人已经在2016年3月6日之前对该房屋实际控制，如果房屋归原审第三人占有控制，上诉人有何权利签该确认书？正是因为上诉人占有控制该房屋，行使管领力，才有权要求原审第三人搬出相关物品。上诉人与原审第三人在2016年2月21日对系争房屋进行了交接（包括房屋钥匙），签署了《房地产交接书》，根据《房屋买卖合同》约定，房屋所有权转移。但由于原审第三人仍有一部分杂物暂时无法搬离，上诉人在接收房屋后给予了方便。根据《房屋内物品搬迁时间确认书》中可知，上诉人是以房屋合法占有人的立场通知原审第三人对于房间内物品的处置，并非是延迟交房。上诉人对于系争房屋的合法占有并不仅仅是原审第三人的杂物是否全部搬离，而是《房地产交接书》对于房屋所有权的转移以及上诉人对于系争房屋的控制权。上诉人在2016年2月21日交接房屋后，仍旧让原审第三人在系争房屋内放置杂物恰恰是控制系争房屋的一种体现，是上诉人对系争房屋使用权的处分。因此，该确认书不能证明上诉人于2016年3月14日才占有系争房屋。

一审法院、被上诉人、原审第三人确认上诉人于2016年3月14日才占有系争房屋，对2016年4月1日短信证据也予以认可，但2016年4月1日的短信内容仍然是上诉人要求原审第三人搬离物品，所以一审法院、被上诉人、原审第三人对于房屋占有的标准前后矛盾。对于房屋的占有转移标志应该是《房地产交接书》，而不是上诉人出于好心而让原审第三人暂时留在房屋内的物品是否搬离。

其次，被上诉人所提交的家具交接单只有复印件无原件，且未经上诉人签字确认，其真实性无法确认。就一份无法确认真实性的证据而言，并无所谓的相互印证之说。

再次，被上诉人所提交的《情况说明》也不具有证明力。该情况说明的出具方仅为大华集团上海物业管理有限公司梧桐城邦一期管理处，非独立法人，仅为法人内部职能部门，并无行为能力，也无具体经办人员，因此欠缺证明力。且实际居住地的证明应由派出所或社区居委会来出具，大华集团上海物业管理有限公司梧桐城邦一期管理处本身并不具备出具居住情况说明的资格。因此，《情况说明》不具有证明力，无法证明原审第三人在2016年3月14日之前居住在系争房屋。

物业费、电费的缴纳也不是原审第三人的居住证明，物业费按季缴纳是惯例，且因为原审第三人经上诉人同意在房屋内暂时存放物品，承担少许费用也符合常理。该费用的承担并不是房屋占有的标志。

最后，被上诉人所提供的证人证言以及第三人的陈述无法证明上诉人于2016年3月14日才占有系争房屋。第一，第三人和被上诉人之间彼此相互配合，串通诉讼，被上诉人的证据都是原审第三人提供，故原审第三人的陈述不能印证被上诉人提供证据的真实性。第二，一审法院的判决书第4页中陈述“根据证人作证陈述，被告、第三人以及证人于2016年3月6日在系争房屋内签署房屋内物品搬迁时间确认书，当时被告并未搬进系争房屋内，第三人也未办搬离”。然而，在一审庭审中，证人仅仅表示了上诉人、原审第三人以及证人三方于2016年3月6日在系争房屋内商谈物品的搬迁时间，未曾有其他表述。上已论及，上诉人已经在2016年2月21日通过对系争房屋的处分（即让原审第三人在系争房屋内存放杂物）已经证明了上诉人取得了对系争房屋的控制，合法占有了系争房屋。上诉人在2016年3月6日要求原审第三人将剩余杂物于2016年3月14日前处理也合情合理。因此该证据并不能证明原审第三人在2016年3月14日前未占有系争房屋。

综上，上诉人认为被上诉人在一审中所提供的证据无法证明上诉人在法院查封前未合法占有系争房屋，反而上诉人提供的证据已能证明上诉人与原审第三人在法院查封前于2016年2月21日交接房屋，签署《房地产交接书》，房屋的所有权转移，上诉人对于房屋已实际占有控制。一审法院认定上诉人于2016年3月14日才占有系争房屋存在事实认定错误。

三、就本案占有的法律关系，一审法院存在法律适用错误。

1、一审法院对于“转移占有”的认定不符合法律规定。

占有是人对物的实际掌握和控制，在一般情况下，占有之事实并不是产生占有权能的根据，而应当基于法律规定或合同约定确定当事人有无占有权来区分是合法占有还是非法占有。在法理上，合法占有是指基于法律规定或合同约定，当事人取得了对物的实际掌握和控制。交付即占有的转移，由于不动产“无法移动或移动减损其价值”的特殊性质，不动产的交付在买卖交易中的惯例一般以交付能够借以达到占有、使用目的的工具为标志，如交付房屋的钥匙或签署房屋交接书。

在本案中，上诉人与原审第三人在2015年10月5日签署的《上海市房地产买卖合同》第四条中明确约定“查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”。可见，上诉人与原审第三人已经明确了在系争房屋的买卖交易中上诉人合法取得占有系争房屋的方式。双方于2016年2月21日根据约定签署了《房地产交接书》，原审第三人向上诉人交付了钥匙，已然完成了真实、合法的转移占有不动产的一系列活动，理应属于合法占有。

2、一审法院在一审判决中，对于“占有”前后要求不一致，未适用统一的标准来认定上诉人占有房屋的时间。

一审判决书第4页中明确“本院认为，占有，非因法律行为之法效而直接产生，系对物获得事实上之管领力而取得”，即一审法院认同 “占有”的核心评定标准为是否对物具有管领力、控制力。但本案一审法院却未曾以管领力、控制力认定上诉人占有系争房屋的时间，而是简单粗暴地以原审第三人是否搬离物品来认定上诉人占有系争房屋的时间，严重侵害了上诉人的权利。上诉人在2016年2月21日与原审第三人交接了系争房屋之后便已经实际占有了系争房屋，对系争房屋具备了管领力和控制力，上诉人允许原审第三人暂缓对系争房屋中杂物的清理便是上诉人对系争房屋管领力和控制力的体现。一审法院未根据其自己对“占有”的解释来认定上诉人对系争房屋实际占有的时间，明显适用法律错误。

3、根据我国民法，“占有”并不局限于直接占有，上诉人通过原审第三人已经取得了对系争房屋的间接占有，对系争房屋具有支配和管理的能力。

我国民法对于占有的规定并不仅仅局限在直接占有，间接占有也未曾削弱占有人的权利。在本案中，上诉人与原审第三人通过2016年2月21日签署《房地产交接书》而取得了房屋的占有权，但出于便利原审第三人的目的，暂缓了其杂物搬出的时间，该行为的本质就是上诉人间接占有了系争房屋。上诉人何时入住系争房屋并不是其拥有占有权的必要条件。上诉人的间接占有是合法、真实、有效的，因此其已经于2016年2月21日取得了对系争房屋的合法占有。

综上，上诉人认为，一审法院错误解读了民法上对于“占有”的解释，从而错误认定了上诉人对于系争房屋的占有时间，严重损害了上诉人的合法权益。

四、被上诉人及其配偶与本案第三人的资金往来异常，被上诉人与本案第三人有虚假诉讼的嫌疑。

被上诉人是依据（2016）沪0115民初15285号案件中的债权而对系争房屋提起本次诉讼。然而除（2016）沪0115民初15285号案件外，原审第三人与被上诉人及其配偶之间还在其他案件中多次存在借贷关系。

根据(2016)沪0115民初15285号《民事判决书》中显示，被上诉人F与原审第三人G存在如下资金往来：

1)2013年3月12日，被上诉人借给原审第三人230,000元，通过农业银行转款130,000元，其余为现金交付；

2)2013年3月14日，被上诉人借给原审第三人100,000元，通过农业银行转款99,000元，剩余1,000元为现金交付；

3)2013年3月18日，被上诉人借给原审第三人200,000元；

4)2013年3月19日，被上诉人借给原审第三人170,000元；

5)2013年3月27日，被上诉人借给原审第三人680,000元；

6)2013年11月15日，被上诉人借给原审第三人280,000元；

7)2014年1月25日，被上诉人借给原审第三人200,000元。

然而在（2014）闸民三初字第1037号《民事调解书》中显示，2014年1月6日，在尚未向被上诉人偿还借款的情况下，原审第三人竟然借给被上诉人配偶120万元，用于购买房屋。上诉人提请法院注意，此时，原审第三人已向被上诉人借款166万。更令人匪夷所思的是，(2016)沪0115民初15285号《民事判决书》中并未显示原审第三人向法庭表明其借给被上诉人配偶的款项，而是全盘认可了对于被上诉人的债务。

此外，在（2014）黄浦民一（民）初字第6018号《民事判决书》中显示，2014年8月6日，原审第三人借给案外人祁珍芳150万元，并将该款项直接转账至被上诉人的账户。在尚未归还债务的情况下，原审第三人竟然还有资金借给案外人祁珍芳，而被上诉人也对此未曾异议，可见他们之间是有着不为人知的沟通。

在诉讼执行期间，原审第三人大量开设公司，并归还招商银行贷款100万，被上诉人却并不积极催促原审第三人履行债务，而是要求执行涉案房屋，并多次声称第三人在浦东法院、宝山法院债务的债权人他们都是可以协调的。

根据上述种种迹象表明，被上述人及其配偶与原审第三人之间的资金往来异常，存在相互借钱、垫钱、走账的行为，使得（2016）沪0115民初15285号案件有虚假诉讼的嫌疑，并导致上诉人无法对系争房屋完成过户，严重损害上诉人的权益。

综上所述，一审法院对于“占有”的法律适用错误从而导致错误认定了上诉人合法占有系争房屋的时间这一事实。上诉人恳请法院注意，上诉人一方作为普通的购房者，自2015年购买该房屋起，至今已逾两年多，因房屋查封至今仍未取得房屋的产权证，孩子的上学也深受影响，居转户手续也无法办理。然而，原审第三人本身是专门从事高利贷的资金拆借，同时存在故意拖延过户的嫌疑，在案件执行时，还安排大量催债人员至上诉人处进行骚扰、恐吓，其行为背后的目的人尽皆知。因此，上诉人依据法律有关规定，请求二审法院依法给予纠正，维护上诉人合法权益。

上海市第一中级人民法院认为： 

本案争议焦点在于案外人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，根据本案相应证据，能够认定2015年10月5日案外人与被执行人在房屋中介公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》。案外人已实际支付227万元，剩余房款94万元已缴纳至一审法院执行账户；原计划于2016年2月15日之前办理房屋过户，亦系因被执行人所述身份证丢失而迟延至2月20日申请办理过户手续，但因申请执行人诉被执行人民间借贷纠纷一案于2016年2月26日对案涉房屋查封而致无法过户，明显系被执行人故意拖延过户时间，而非案外人自身原因未办理过户；而对于案外人是否合法占有房屋的问题，鉴于双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》明确约定签订房屋交接书、被执行人将该房屋的钥匙交付案外人为房屋转移占有的标志，而事实上，被执行人与案外人于2016年2月21日签订《房地产交接书》，同时被执行人将大门钥匙2把、门禁卡1张交付给案外人，因此，双方已按约完成了案涉房屋的交接手续。至于2016年3月6日双方签署《房屋内物品搬迁时间确认书》，仅能表明案外人要求被执行人将留在案涉房屋的物品在3月14日前搬走，而既得不出案外人同意延迟至该日交接房屋的结论，又得不出一审认定的双方于3月14日完成房屋交接的结论。因此，一审认定案外人在房屋被查封后的2016年3月14日占有案涉房屋，明显与事实不符。综上所述，参照《司法解释》第28条的规定，案外人对案涉房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行，被执行人要求对案涉房屋准予执行的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实错误，致所作判决不当，本院依法予以纠正。

判决如下：